Tenho renda de aluguel nos EUA e nunca entreguei o 1040-NR: o que fazer e o que reunir

Aluguel de imóvel nos EUA e nunca entregou o 1040-NR? Veja quem precisa declarar como não residente, o que reunir e como regularizar anos anteriores.

Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC

Publicado em 20 de ago. de 2026

Pasta com contratos de locação e extratos sobre uma mesa, ao lado de uma chave, em tons de azul e cinza

Quem mora fora dos EUA e recebe aluguel de um imóvel americano costuma ter de entregar o Form 1040-NR, a declaração de não residente, sobretudo quando o imposto não foi totalmente retido na fonte ou quando quer deduzir despesas. Quem nunca entregou pode regularizar reunindo contratos, extratos, despesas e, se não tiver, pedindo um ITIN.

Este texto mostra como saber se a obrigação se aplica ao seu caso, o que juntar antes de procurar ajuda e o que muda quando a declaração atrasa.

Atualizado em outubro de 2026.

Por que o 1040-NR não entregue vira problema

Muita gente não entrega porque supõe que a administradora do imóvel cuida da parte fiscal. Em geral, ela administra o aluguel; a declaração anual é do proprietário.

Com o tempo, a pendência se acumula: cada ano sem declaração é um ano a reconstituir, com contratos, recibos e despesas espalhados. O custo maior costuma aparecer em outro ponto. Despesas e deduções dependem de a declaração ser entregue dentro de um limite de tempo, e sem elas o imposto pode ser calculado sobre uma base maior do que a real.

"O erro mais comum é tratar o 1040-NR como um formulário opcional quando o imposto sai da conta. A obrigação anual existe independentemente de quem recebe o dinheiro", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, pendente de aprovação na revisão técnica)

Brasileiro com aluguel nos EUA precisa declarar?

Em geral, sim: o não residente que recebe renda americana sem que o imposto tenha sido satisfeito na fonte deve entregar declaração. Segundo o IRS (serviço de receita dos EUA, consulta em 5 de outubro de 2026), precisa declarar o não residente engajado em atividade nos EUA e o não residente com renda americana cujo imposto não foi quitado pela retenção.

Em termos simples, não residente é quem não passou no teste do green card nem no teste de presença substancial. O brasileiro que vive no Brasil e só tem um imóvel alugado nos EUA costuma estar nessa categoria, mas a definição depende dos fatos de cada pessoa. O artigo sobre o Form 1040-NR detalha quem se enquadra.

O IRS também lista o caso de quem quer pedir reembolso ou aproveitar deduções e créditos. Nesses casos, a declaração é necessária mesmo que não haja imposto a pagar.

Atenção: a renda de aluguel americana pode ser tributada de duas formas, e isso muda o resultado. O IRS descreve a renda do não residente em duas categorias: a conectada a atividade nos EUA (ECI, Effectively Connected Income), tributada em faixas progressivas depois das deduções, e a renda de fonte americana do tipo FDAP (fixed, determinable, annual or periodical), tributada a uma taxa fixa de 30% (ou menor, se houver tratado aplicável) sem deduções, conforme a mesma página do IRS. Qual regime vale para o seu aluguel depende da retenção feita e das escolhas disponíveis; essa definição pede análise individual.

Quanto custa não declarar: dedução e prazo

A principal perda de quem não declara é a dedução das despesas do imóvel. Para ter direito a deduções e créditos, o IRS exige uma declaração correta e entregue no prazo, e considera no prazo a declaração feita em até 16 meses depois do vencimento original. Declarações entregues depois disso podem ter deduções e créditos negados. A regra está na página do IRS sobre tributação de não residentes, que remete à Publication 519.

Há ainda uma escolha própria de quem tem imóvel. Segundo a página do IRS sobre ECI, o não residente pode optar por tratar o aluguel de imóvel como ECI, com base na seção 871(d) do Código Tributário americano. Pela página do IRS sobre não residentes, quem faz essa opção precisa entregar declaração correta e no prazo para aproveitar as deduções.

A data de entrega depende do perfil. Pelo IRS, quem tem salários com retenção ou escritório nos EUA entrega até o 15º dia do 4º mês após o fim do ano fiscal (em geral, 15 de abril); quem não se enquadra entrega até o 15º dia do 6º mês (em geral, 15 de junho). O pedido de prorrogação usa o Form 4868 e deve ser feito até a data regular.

Isso não quer dizer que declarar atrasado seja inútil. Declarar ainda permite regularizar a situação, e o resultado de cada ano depende da renda, das despesas e da retenção. Penalidades e juros podem existir e variam por caso: confira a regra vigente ou peça uma análise antes de entregar.

O que reunir para regularizar

Para regularizar, o ponto de partida é reconstituir cada ano com documentos. Reúna o seguinte, ano a ano desde a compra ou o primeiro aluguel.

Contratos de locação: datas, valor do aluguel e partes envolvidas.
Extratos da administradora: o que foi recebido, o que foi repassado e o que foi retido, se houver retenção.
Despesas do imóvel: manutenção, honorários da administradora, seguro e impostos sobre a propriedade, com comprovantes.
Dados do imóvel: data e valor de compra, para tratar depreciação com um profissional.
Declarações anteriores: se algum ano foi entregue, em qualquer formulário.
Número de identificação fiscal: se você tem ITIN ou não.

Para os valores de aluguel, as regras gerais de receitas e despesas de imóvel alugado estão no Topic 414 do IRS, que lembra que o aluguel recebido é renda tributável e que as despesas de manutenção, operação e depreciação podem ser deduzidas conforme as regras aplicáveis.

E se eu não tiver ITIN?

Quem não tem número de Seguro Social e precisa entregar declaração dos EUA precisa de um ITIN. Segundo o IRS, o ITIN é um número de nove dígitos para quem precisa de um identificador fiscal federal e não é elegível ao Social Security Number. Ele serve só para fins fiscais federais: não dá status migratório nem autorização de trabalho.

O IRS informa que o pedido deve ser feito junto com a declaração, e que, para quem entrega declaração de ano anterior, é possível pedir a qualquer momento. O prazo de resposta indicado é de 7 semanas, e de 9 a 11 semanas em alta temporada (15 de janeiro a 30 de abril) ou para quem pede do exterior. Vale incluir esse tempo no planejamento da regularização.

O que muda de caso para caso

O caminho depende de quantos anos estão pendentes, do tipo de renda, da retenção feita, das despesas comprovadas e de existir ou não ITIN. Ter imóvel em nome de LLC, em condomínio ou em copropriedade com cônjuge também muda quem declara o quê.

Atenção: o lado brasileiro corre em paralelo. O aluguel recebido nos EUA pode ter reflexo na declaração brasileira, que segue critérios próprios, e o tratamento do mesmo valor nos dois países merece conferência conjunta. Para entender qual formulário se aplica a quem é residente fiscal, veja Form 1040 ou 1040-NR.

Como a Astride atua

A Astride faz a declaração de não residente e a regularização de anos anteriores, inclusive o pedido de ITIN quando necessário. O trabalho começa por reconstituir cada ano com os documentos disponíveis, definir o tratamento do aluguel e entregar o que estiver pendente.

Como a situação pode ter reflexo no Brasil, a análise considera os dois países em conjunto. O resultado de cada ano depende dos fatos, e a primeira conversa serve para mapear o que existe e o que falta.

Perguntas frequentes

Aluguel de imóvel nos EUA para brasileiro paga imposto lá?

Costuma pagar, porque a renda de imóvel americano tem fonte nos EUA. Como o imposto é calculado e se há retenção depende do regime aplicado ao aluguel (ECI ou FDAP) e da documentação do contribuinte. A análise do seu caso define qual regime se aplica.

A administradora do imóvel entrega o 1040-NR por mim?

Em geral, não. A administradora cuida do aluguel e pode reter imposto, mas a declaração anual é obrigação do proprietário. Confirme por escrito o que a sua administradora faz e o que ela não faz.

Recebi renda nos EUA e não declarei. Posso regularizar?

Em geral, é possível entregar declarações de anos anteriores. O que muda é o efeito sobre deduções, que o IRS pode negar em declarações entregues mais de 16 meses após o vencimento. Cada ano tem sua situação, e vale uma análise antes de entregar.

Preciso entregar o 1040-NR se o imposto já foi retido na fonte?

Pode ser necessário mesmo assim, por exemplo para pedir reembolso do que foi retido a mais ou para deduzir despesas. Quando a retenção quita todo o imposto devido, a obrigação de declarar pode não existir. Isso depende do tipo de renda e dos documentos.

Preciso de ITIN para declarar aluguel nos EUA?

Se você não tem número de Seguro Social e precisa entregar declaração, o IRS exige um ITIN. O pedido pode acompanhar a declaração de anos anteriores. Considere o tempo de processamento ao planejar.

Conclusão

O brasileiro com aluguel nos EUA e declaração pendente costuma ter uma obrigação anual em aberto, e o custo de esperar aparece sobretudo na perda de deduções. Regularizar começa por reconstituir ano a ano o que foi recebido e gasto.

Se você tem aluguel nos EUA e nunca entregou o 1040-NR, o próximo passo é uma conversa com quem enxerga Brasil e Estados Unidos em conjunto. Fale com o time da Astride e leve os contratos de aluguel, os extratos da administradora, as despesas do imóvel e a informação sobre ter ou não ITIN: é o suficiente para começar.

Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.