Vai vender o imóvel nos EUA: o que reunir antes de assinar a listagem
Antes de listar o imóvel nos EUA, reúna escritura, closing statement, notas de melhorias e depreciação. Veja como cada documento muda a retenção e o imposto.
Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC
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Quem vai vender um imóvel nos Estados Unidos deve reunir, antes de assinar a listagem, a escritura e o closing statement da compra, as notas de melhorias, a depreciação já declarada e os documentos da forma de detenção. São eles que permitem estimar o ganho, o imposto nos dois países e o pedido de redução da retenção.
Este texto lista o que juntar, por que cada item pesa e em que ordem agir.
Atualizado em outubro de 2026.
Por que os documentos vêm antes da listagem
Os documentos vêm antes porque o imposto da venda incide sobre o ganho, e o ganho só existe quando se conhece o custo. Sem a papelada da compra, qualquer estimativa é um chute, e a retenção pode sair maior do que precisaria.
Quem lista primeiro e organiza depois costuma descobrir os problemas com o comprador já na mesa: falta o comprovante de uma reforma, a depreciação não bate com a declaração, o nome na escritura não é o do vendedor. Resolver antes custa tempo. Resolver durante o fechamento pode custar o negócio.
O guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro mostra como a titularidade nasce na compra, e é por ela que a lista abaixo começa.
Como o ganho é calculado, e por que a lista de documentos nasce daí
O ganho é a diferença entre o valor da venda e a base ajustada do imóvel. Segundo o Topic 409 do IRS (consulta em 9 de outubro de 2026), há ganho de capital quando o ativo é vendido por mais que a base ajustada.
O Topic 703 do IRS (consulta em 9 de outubro de 2026) explica que a base é, na maioria dos casos, o custo de compra, com as despesas ligadas à aquisição. Ela sobe com melhorias que agregam valor ao imóvel e cai com itens como a depreciação permitida. Em um imóvel alugado, a depreciação lançada nos anos anteriores reduz a base e aumenta o ganho.
Em termos simples, cada documento da lista comprova um valor que entra na base ou mostra um valor que sai dela. Sem o papel, o valor que reduziria o imposto tende a ficar de fora.
O que reunir antes de assinar
A lista a seguir segue a ordem em que os documentos costumam ser pedidos.
- Escritura e closing statement da compra, que mostram o preço, os custos de fechamento e o nome em que o imóvel foi registrado.
- Notas e contratos de melhorias: telhado, cozinha, ampliação e outras obras que agregam valor. Manutenção comum não entra.
- Declarações americanas dos anos de aluguel, onde aparecem a depreciação lançada e as despesas deduzidas.
- Documentos da estrutura, se houver: contrato social da LLC, certificado de constituição, registro da offshore e a prova de quem controla cada camada.
- Saldo da hipoteca e carta de quitação. A dívida compõe o valor realizado e é paga no fechamento.
- Número de identificação fiscal do vendedor. Segundo o IRS (consulta em 9 de outubro de 2026), vendedores estrangeiros devem informar o número nos formulários da retenção. Quem não tem, mas pode obter, pede o ITIN com o Form W-7.
- Declarações brasileiras dos anos da compra até hoje, que mostram como o imóvel e a estrutura foram declarados no Brasil.
Se algum item não existir, é melhor saber agora. Um closing statement perdido pode ser pedido à empresa de título que fechou a compra.
Retenção na venda: o que verificar e quando
Na venda por estrangeiro, o comprador deve reter, em geral, 15% do valor realizado, segundo a página do IRS sobre a retenção FIRPTA (consulta em 9 de outubro de 2026). Como a retenção incide sobre o preço e não sobre o lucro, ela pode superar o imposto efetivamente devido.
Para ajustar o valor, o IRS permite pedir um certificado de retenção. A página do IRS sobre certificados (consulta em 9 de outubro de 2026) diz que o órgão costuma agir em até 90 dias depois do pedido completo, com os números de identificação de todas as partes. O vendedor precisa avisar o comprador por escrito, no dia da transferência ou no anterior, de que fez o pedido.
O pedido exige números e documentos prontos. Por isso, o ganho estimado e os números de identificação não podem esperar o contrato de venda.
Há exceções à retenção. A página do IRS sobre exceções (consulta em 9 de outubro de 2026) afasta a retenção quando o comprador adquire o imóvel como residência e o valor não passa de US$ 300.000, desde que cumpra as condições de uso descritas. A exceção depende do uso que o comprador dará ao imóvel, não do que o vendedor prefere.
E a parte brasileira?
O lado brasileiro pede o histórico do que foi declarado. Segundo a Lei 14.754/2023 (consulta em 9 de outubro de 2026), art. 2º, §2º, o ganho de capital do residente na venda de bens no exterior que não sejam aplicações financeiras segue o art. 21 da Lei 8.981/1995. Se o imóvel está em uma entidade controlada, o art. 5º trata o lucro dela de outra forma, com apuração em 31 de dezembro de cada ano nos casos que a lei enquadra.
A lei não diz qual valor entra como custo. Esse número vem das declarações brasileiras, da data da compra e da conversão de moeda, e por isso elas estão na lista. O custo declarado aqui costuma diferir da base americana, e a diferença precisa ser entendida antes da venda.
Em que ordem agir
Uma sequência enxuta evita retrabalho:
- Peça à empresa de título os documentos da compra, se não os tiver.
- Separe as notas de melhorias e as declarações americanas dos anos de aluguel.
- Confirme o número de identificação do vendedor e, se faltar, peça o ITIN.
- Estime o ganho e o imposto nos dois países, com a forma de detenção em vista.
- Decida se vale pedir a redução da retenção e prepare o pedido.
- Só então assine a listagem.
"A pergunta mais cara é a que ninguém fez antes de assinar a listagem: quanto desse preço vai ficar, de fato, com o vendedor?", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, aguardando aprovação)
O que muda de caso para caso
Alguns pontos mudam a conta:
- se o vendedor é pessoa física, LLC ou offshore com LLC;
- se o imóvel foi alugado, por quanto tempo e com qual depreciação lançada;
- a residência fiscal do vendedor nos dois países;
- se o imóvel foi a residência principal do vendedor (segundo a página do IRS sobre FIRPTA, consultada em 9 de outubro de 2026, a exclusão de ganho da residência principal pode valer para não residentes que cumpram o teste, com limite de US$ 250.000 para quem declara sozinho no Form 1040-NR);
- as dívidas, os impostos locais e os custos do fechamento.
Se as declarações americanas dos anos de aluguel nunca foram entregues, regularize antes de listar, porque a venda traz esse histórico à tona. O artigo sobre a declaração que fecha a venda mostra o que vem depois do fechamento.
Como a Astride atua
A Astride estima o imposto da venda nos dois países antes da listagem e prepara as etapas fiscais da operação: confere a estrutura Offshore + LLC, quando existe, analisa a retenção, pede o certificado se couber e coordena as declarações dos dois países.
O trabalho começa pelo que está na pasta: escritura, closing statement, melhorias e declarações. A estimativa sai do que está documentado, e não de uma média.
Perguntas frequentes
Quais documentos preciso para vender um imóvel nos EUA?
Escritura e closing statement da compra, notas de melhorias, declarações dos anos de aluguel, documentos da estrutura que detém o imóvel, saldo da hipoteca e número de identificação fiscal do vendedor. Esses itens permitem calcular o ganho e pedir a redução da retenção.
Qual é a retenção quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA?
Em geral, 15% do valor realizado, segundo o IRS. O valor realizado inclui dinheiro, outros bens e dívidas assumidas, e a retenção é um adiantamento do imposto.
Perdi o closing statement da compra. O que faço?
Peça uma cópia à empresa de título ou ao agente de fechamento que conduziu a compra. Se não for possível, reconstrua o custo com a escritura, os extratos da transferência e os documentos do financiamento, e avise quem vai calcular o ganho.
Preciso de ITIN para vender?
O IRS exige o número de identificação do vendedor nos formulários da retenção e no pedido de certificado. Quem não tem número e pode obtê-lo pede o ITIN com o Form W-7, conforme a página do IRS.
Quanto tempo leva o certificado de retenção?
O IRS costuma agir em até 90 dias depois do pedido completo, segundo a página sobre certificados. O prazo é longo para um fechamento comum, então o pedido deve ser planejado antes da listagem.
O que vem depois do fechamento?
O comprador reporta a retenção ao IRS nos Forms 8288 e 8288-A, e o vendedor entrega a declaração americana anexando a cópia carimbada do 8288-A para receber crédito do valor retido, segundo o IRS. No Brasil, o ganho entra na declaração conforme a forma de detenção.
Leia também
- Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro
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Conclusão
O imposto da venda depende do ganho, e o ganho depende de documentos. Escritura, closing statement, melhorias, depreciação, estrutura e declarações dos dois países permitem estimar o imposto e preparar o pedido de redução da retenção a tempo.
Se você já decidiu vender e ainda não anunciou, o próximo passo é uma conversa com quem enxerga Brasil e Estados Unidos em conjunto. Fale com o time da Astride e leve o closing statement da compra, as notas de melhorias e as declarações em que o imóvel apareceu: é o suficiente para começar.
Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.
