Caso anonimizado: como uma família estruturou a compra de um imóvel nos EUA

Caso anonimizado de imóvel nos EUA: as perguntas sobre aluguel, sucessão e declaração que mudaram a decisão de uma família brasileira antes da escritura.

Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC

Publicado em 17 de out. de 2026

Casal sentado à mesa de uma sala de reuniões, revendo documentos de um imóvel ao lado de uma planta

Uma família brasileira que planejava comprar um imóvel nos EUA em nome próprio mudou a decisão antes da escritura ao responder quatro perguntas: quem recebe o aluguel, o que acontece com o imóvel numa sucessão, como a compra aparece nas declarações dos dois países e quem cuida das obrigações todo ano. O caso mostra o que mudou.

Atualizado em outubro de 2026.

Um aviso antes de começar: este é um caso ilustrativo, composto a partir de situações que se repetem, com detalhes alterados. Não descreve uma família identificável e não traz valores reais.

Qual era a situação da família?

A família era um casal brasileiro, com dois filhos adultos, que queria comprar uma casa na Flórida para uso próprio em parte do ano e aluguel no restante. Em um exemplo ilustrativo, o plano era escriturar em nome dos dois, pagar à vista com recursos que estavam no Brasil e deixar a administração do aluguel para uma empresa local.

Nada nesse plano parecia errado. O casal tinha corretor, financiamento resolvido e uma data de fechamento marcada. O que faltava era uma conversa sobre o que aconteceria depois da escritura, porque a pergunta que a família trazia era "como comprar", e não "como manter e como passar adiante".

É o padrão que mais aparece nas compras: a decisão de comprar vem pronta, e as de titularidade, tributação e sucessão ficam para depois, às vezes quando a escritura já está assinada.

Que perguntas mudaram a decisão?

Quatro perguntas mudaram o caminho. Cada uma tocava numa consequência que o casal não tinha considerado.

Quem recebe o aluguel e como ele é tributado?

O aluguel seria renda de fonte americana recebida por pessoas que não moram nos EUA. A orientação do IRS sobre renda e despesas de aluguel (consulta em 9 de outubro de 2026) diz que o valor em dinheiro, ou o valor justo de mercado do que se recebe pelo uso de um imóvel, é renda de aluguel tributável, e que as despesas de locação podem em geral ser deduzidas dentro das condições da página.

O casal imaginava que, por morar fora, não teria declaração a fazer. A conversa mostrou o contrário: haveria declaração nos EUA todo ano, e o aluguel também teria de aparecer no Brasil. O artigo sobre aluguel de imóvel nos EUA sendo brasileiro detalha esse cenário.

O que acontece com o imóvel em uma sucessão?

Um não residente que possui bens nos EUA pode ter exposição ao imposto sobre herança americano, o estate tax. Segundo o IRS (consulta em 9 de outubro de 2026), se o valor dos bens situados nos EUA na data da morte, somado à isenção específica do imposto sobre doações e às doações tributáveis ajustadas, passa do limite de US$ 60.000, o inventariante precisa apresentar o Form 706-NA. A página acrescenta que esse limite não é corrigido pela inflação.

A família não sabia que existia um limite tão baixo para quem não mora nos EUA. Não é imposto devido, porque o cálculo tem deduções e depende do caso. É obrigação de declarar. O artigo sobre estate tax para estrangeiros explica a lógica.

Como a compra aparece nas declarações dos dois países?

O imóvel precisa constar como bem no exterior na declaração brasileira, e o aluguel aparece nas duas declarações. Há também a declaração de capitais ao Banco Central para quem passa de certos valores no exterior. Segundo o Banco Central do Brasil (consulta em 9 de outubro de 2026), a CBE anual é exigida de residentes cujos ativos no exterior totalizem US$ 1.000.000 em 31 de dezembro, com entrega de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte.

Para esta família, o ponto não era o limite em si, mas perceber que a compra era parte de um patrimônio maior no exterior, e que o conjunto passaria a ser acompanhado.

Quem faz o quê todo ano?

Foi a pergunta que a família menos esperava. Alguém precisava cuidar da declaração do aluguel, das obrigações do imóvel, do registro, dos documentos e das contas. Com o imóvel em nome de duas pessoas físicas, cada tarefa dependia do casal, que morava em outro país.

O que foi estruturado

Com as respostas, a família decidiu rever a titularidade antes da escritura. Em um exemplo ilustrativo, o desenho considerado foi o da estrutura em camadas: uma LLC detendo o imóvel e uma offshore detendo a LLC, com contabilidade própria. É o desenho que a Astride oferece quando o objetivo é separar o imóvel do patrimônio pessoal e organizar a sucessão.

Esse não é o melhor desenho para todos. Para outra família, com um imóvel de menor valor, a análise poderia indicar uma LLC sozinha, ou o imóvel em nome próprio. O artigo sobre LLC ou pessoa física para imóvel nos EUA compara as duas hipóteses, e o que definir antes da escritura lista as decisões que precisam vir antes.

"O caso que mais me marca é o da família que chega com a escritura marcada. Quando ela ainda não foi assinada, a conversa é uma. Depois, é outra, mais cara", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, aguardando aprovação)

O que ficou como responsabilidade anual

A estrutura não terminou na escritura. Ficou uma rotina, e a família precisava saber quais eram as tarefas. Em um exemplo ilustrativo, a lista era esta:

Contabilidade da LLC e da offshore, com extratos e comprovantes.
Declaração do aluguel nos EUA e, no Brasil, o rendimento e o bem no exterior.
Manutenção dos registros da LLC e da offshore.
Revisão anual dos documentos de titularidade, para refletir mudanças na família.
Conferência dos limites para declarar ao Banco Central.

É essa lista que explica por que uma estrutura sem manutenção perde sentido. O artigo sobre as obrigações da LLC mostra a rotina anual de uma LLC.

O que este caso não prova

Este caso não prova que uma estrutura reduza imposto, proteja o patrimônio ou evite inventário. Mostra apenas que perguntas feitas antes da escritura mudaram a decisão da família e puseram a rotina anual na conta.

Atenção: cada família tem residência fiscal, valores, objetivos e herdeiros diferentes, e o que serviu para uma pode não servir para outra. Os valores e prazos citados acima vêm das páginas oficiais consultadas e podem mudar.

Como a Astride atua

Neste tipo de caso, a Astride desenha a estrutura de offshore e LLC para o imóvel, coordena a escritura e mantém a rotina anual. O trabalho começa antes da compra, com as perguntas acima, e segue depois dela, com contabilidade e declarações.

Para quem já comprou em nome próprio, a Astride também reestrutura o imóvel. Nos dois casos, a análise junta tributação, titularidade e sucessão nos dois países.

Perguntas frequentes

Brasileiro precisa declarar imóvel nos EUA no Brasil?

O residente fiscal no Brasil declara bens e direitos no exterior. Os critérios e o formato mudam a cada ano, então confirme as regras da declaração vigente com um contador.

Brasileiro que aluga imóvel nos EUA paga imposto lá?

O IRS trata o valor recebido pelo uso do imóvel como renda de aluguel tributável. A forma de declarar e a tributação dependem da residência fiscal e das escolhas feitas na declaração.

O que é estate tax e por que o brasileiro deve se preocupar?

É o imposto americano sobre a transmissão de bens por morte. Para não residentes, o IRS indica o limite de US$ 60.000 para a obrigação de apresentar o Form 706-NA. Declarar não significa necessariamente pagar.

Comprar por meio de LLC e offshore é sempre melhor?

Não. É um desenho possível, que pode fazer sentido conforme o valor, o objetivo e a família. Para outros casos, outro desenho é mais adequado.

Quando devo falar com um especialista: antes ou depois da escritura?

Antes. Mudar a titularidade depois da escritura é possível, mas costuma exigir novos documentos e pode envolver outros custos. A conversa prévia reduz retrabalho.

Este caso é real?

É um caso ilustrativo, composto a partir de situações recorrentes e com detalhes alterados, sem dados de nenhuma família identificável.

Conclusão

A família do caso não mudou de ideia sobre comprar. Mudou a forma de comprar, depois de perguntar sobre aluguel, sucessão, declarações e rotina anual antes de assinar.

Se você está começando a avaliar uma compra nos EUA, o guia de patrimônio internacional organiza as obrigações em ordem. E se a sua compra já tem prazo ou valores definidos, fale com o time da Astride: uma conversa inicial ajuda a enxergar tributação, titularidade e sucessão como uma decisão só.

Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.