Quitclaim deed e warranty deed: as escrituras que transferem imóvel nos EUA
Quitclaim deed o que é: veja a diferença para a warranty deed, quando cada escritura é usada nos EUA e por que ela importa ao transferir imóvel para uma LLC.
Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC
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Nos EUA, o imóvel muda de dono por uma escritura chamada deed, registrada no condado. A warranty deed traz garantias sobre o título. A quitclaim deed transfere só o direito que o titular tiver, sem garantia, e por isso é comum entre partes ligadas, como de uma pessoa para a própria LLC.
Este texto explica as duas escrituras, mostra o que muda entre elas e lista as perguntas que o dono de um imóvel deve fazer antes de assinar uma.
Atualizado em outubro de 2026.
Por que a escritura importa tanto
A escritura importa porque é ela, e não o contrato de compra nem o pagamento, que transfere o título. Quem compra um imóvel nos EUA e depois quer passá-lo para uma LLC, para um trust ou para um familiar precisa de uma nova escritura. É um documento curto, e por isso muita gente assina sem entender o que ele diz.
O problema aparece quando o tipo de escritura é escolhido no automático. O vendedor pode dar uma garantia que não pretendia dar, o dono pode abrir mão de uma proteção que existia ou o imóvel pode sair da titularidade certa por um documento mal preparado. Corrigir depois custa mais do que acertar antes.
O guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro mostra o panorama da compra. Aqui o foco é o documento que transfere o título.
O que é uma warranty deed?
Uma warranty deed é a escritura em que quem transfere o imóvel garante que tem o título e que o defenderá contra reivindicações de terceiros. É o modelo usual de uma venda comum.
A Flórida, por exemplo, tem em lei uma forma de warranty deed. Segundo o Florida Statutes, seção 689.02 (consulta em 9 de outubro de 2026), o texto prevê que a parte que transfere "fully warrant the title to said land, and will defend the same against the lawful claims of all persons whomsoever", ou seja, garante integralmente o título e o defende contra as pretensões legítimas de qualquer pessoa. A seção também prevê um espaço para o número de identificação da parcela no cadastro do imóvel.
A garantia é o que faz da warranty deed a escritura mais comum quando alguém compra de um terceiro. O comprador quer saber que, se aparecer um problema anterior no título, há quem responda por ele.
O que é uma quitclaim deed?
Uma quitclaim deed é a escritura em que o titular transfere todo o direito que tiver sobre o imóvel, qualquer que seja ele, sem garantir que o título está limpo. Se o titular tinha a propriedade plena, a transferência é plena. Se tinha menos, o novo titular recebe menos.
A mesma lei da Flórida traz o modelo. A seção 689.025 (consulta em 9 de outubro de 2026) descreve a escritura em que o transferente "remise, release, and quitclaim" todo o direito, título, interesse e pretensão que tem sobre o terreno e suas benfeitorias. Ela exige ainda a descrição legal do imóvel e um espaço para o número da parcela.
O que a quitclaim deed não tem é a frase de garantia do título. É essa ausência que a diferencia da warranty deed.
Warranty deed ou quitclaim deed: qual a diferença?
A diferença central é a garantia. A tabela mostra os pontos principais.
| Critério | Warranty deed | Quitclaim deed |
|---|---|---|
| Garantia sobre o título | O transferente garante e se compromete a defender o título | Não há garantia: transfere só o que o titular tiver |
| Uso mais comum | Venda a um terceiro | Transferência entre partes ligadas, como para a própria LLC, trust ou familiar |
| Risco para quem recebe | Menor, porque há quem responda por problemas do título | Maior, se houver problema anterior que ninguém garantiu |
| Risco para quem transfere | Maior, porque assume a garantia | Menor, porque não dá garantia |
| Quem costuma preparar | Advogado ou empresa de título, no fechamento | Advogado ou empresa de título, conforme o estado |
A tabela é uma simplificação. Os estados têm formulários, exigências e nomes próprios, e a escritura efetivamente usada pode ter variações, como a special warranty deed, que garante o título apenas contra problemas surgidos durante o período de titularidade do transferente.
Por que a quitclaim deed aparece na transferência para uma LLC
A quitclaim deed aparece nesse caso porque dono e LLC são a mesma pessoa em dois papéis. Quem transfere o imóvel de si mesmo para a própria empresa não precisa receber uma garantia dele mesmo.
Mas "ser comum" não quer dizer ser a melhor escolha. Dois cuidados valem a pena. O primeiro é o seguro de título: a apólice de quem comprou o imóvel pode ter regras sobre transferências posteriores, e uma escritura sem garantia pode afetar a cobertura. O segundo é a titularidade correta, porque a escritura precisa nomear a LLC exatamente como ela foi registrada.
"A escritura de transferência parece uma formalidade, mas é ela que decide em nome de quem o imóvel está. Errar o nome da LLC ou esquecer uma assinatura é mais comum do que se imagina", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, aguardando aprovação)
O artigo sobre reestruturar um imóvel comprado em nome próprio trata do contexto completo dessa decisão.
Que formalidades a escritura costuma exigir?
As formalidades variam por estado, mas costumam incluir assinatura formal, reconhecimento e registro no condado. Na Flórida, a regra geral de transferência de imóveis é mais exigente do que muita gente espera.
Segundo o Florida Statutes, seção 689.01 (consulta em 9 de outubro de 2026), a transferência de um direito sobre imóvel exige instrumento escrito, assinado na presença de duas testemunhas pela parte que transfere ou por seu representante autorizado. A mesma seção prevê que as testemunhas podem estar presentes por meio de tecnologia de áudio e vídeo, nas condições da lei.
Em outros estados, a lista é diferente. Uma checagem mínima inclui:
- Nome exato de quem transfere e de quem recebe, com a grafia do registro.
- Descrição legal completa do imóvel, e não apenas o endereço.
- Assinatura de todos os titulares atuais.
- Reconhecimento ou testemunhas, conforme o estado.
- Registro no condado, que é o que torna a transferência pública e oponível a terceiros.
Impostos e taxas de transferência e de registro variam por estado e condado, e não verifiquei valores em fonte oficial para este texto.
O que muda de caso para caso
A escolha da escritura depende de quem transfere, para quem, por qual motivo e com que financiamento. Alguns pontos pedem análise antes de assinar:
- Se o imóvel tem hipoteca: o contrato pode ter cláusula sobre transferência da propriedade, e assinar sem checar pode gerar um problema com o banco.
- Se o seguro de título cobre a nova titularidade.
- Se a transferência tem consequências tributárias nos EUA ou no Brasil.
- Se há mais de um titular, como cônjuges ou sócios, e o que cada um perde ou ganha.
- O estado do imóvel, porque formulários e exigências mudam.
Este é um daqueles casos em que um documento simples tem efeitos longos: peça a um profissional que atue no estado do imóvel que revise o texto antes da assinatura.
Como a Astride atua
A Astride conduz a reestruturação de imóveis já comprados, incluindo a escritura de transferência para a LLC ou para a offshore que a controla. O trabalho começa por confirmar a titularidade atual, a existência de financiamento e o objetivo da família, e só depois define o desenho.
A transferência é desenhada junto com a tributação nos dois países, a sucessão e a contabilidade da estrutura, e não como um documento avulso.
Perguntas frequentes
Quitclaim deed o que é, em uma frase?
É a escritura em que o titular transfere todo o direito que tiver sobre o imóvel, sem garantir que o título está livre de problemas. Por isso é usada com frequência entre partes ligadas.
Qual é a diferença entre warranty deed e quitclaim deed?
A warranty deed traz a garantia do transferente sobre o título e o compromisso de defendê-lo. A quitclaim deed transfere apenas o que o titular tiver, sem garantia. A diferença muda quem assume o risco de problemas anteriores do título.
Posso transferir meu imóvel para uma LLC com uma quitclaim deed?
Muitas vezes sim, e é uma prática comum quando o dono e a LLC são a mesma pessoa agindo em papéis distintos. Mas é preciso conferir o financiamento, o seguro de título, a grafia da LLC e as regras do estado antes de assinar.
A escritura precisa ser registrada?
Em geral, sim: o registro no condado torna a transferência pública. As regras e os prazos variam por estado e condado.
Quem prepara a escritura?
Costumam preparar advogados ou empresas de título, dependendo do estado. Em transferências entre partes ligadas, vale que um profissional local revise o texto e a descrição legal do imóvel.
Quitclaim deed substitui o inventário nos EUA?
Não. Ela transfere o título em vida. O que acontece com o imóvel após a morte do titular é outro tema, que depende de como o imóvel está titulado e do estado. O artigo sobre estrutura offshore e LLC antes da escritura mostra as decisões que vêm antes.
Leia também
- Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro
- Comprei imóvel nos EUA em nome próprio: como reestruturar
- LLC ou pessoa física para imóvel nos EUA
- Estrutura offshore e LLC antes da escritura: o que definir
Conclusão
A warranty deed garante o título; a quitclaim deed transfere o que houver, sem garantia. Para transferir um imóvel para a própria LLC, a segunda costuma ser a escolha, mas o nome da LLC, o financiamento, o seguro e o estado mudam o que é seguro assinar.
Se você está começando a avaliar a transferência, o guia de compra de imóvel nos EUA organiza as decisões em ordem. E se a sua situação já tem escritura em mãos, fale com o time da Astride: uma conversa inicial ajuda a enxergar tributação, titularidade e sucessão como uma decisão só.
Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.
