Quanto sobra do aluguel nos EUA depois de impostos e custos nos dois países

Quanto sobra do aluguel nos EUA depende de imposto americano, imposto brasileiro e custos do imóvel. Veja como montar a conta líquida antes de decidir.

Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC

Publicado em 11 de out. de 2026

Calculadora, caderno de anotações e uma pilha de contas sobre uma mesa de madeira perto de uma janela

O que sobra do aluguel nos EUA é a receita menos as despesas do imóvel, o imposto americano, o imposto brasileiro e o custo da estrutura que detém o bem. A rentabilidade anunciada costuma parar na primeira linha. Para decidir, a conta líquida precisa incluir cada uma dessas camadas, nos dois países.

Atualizado em outubro de 2026.

Por que o percentual anunciado raramente é o que chega à conta

A rentabilidade bruta é o número mais fácil de calcular e o menos útil para decidir. Ela divide o aluguel anual pelo preço do imóvel e para aí, sem contar administração, seguro, manutenção, vacância, imposto americano, imposto brasileiro nem o custo de manter a estrutura que detém o bem.

Quem decide por esse número descobre o resto depois da compra, na primeira conta de imposto sobre a propriedade ou na primeira cobrança da contabilidade. O guia para brasileiros que compram, possuem ou vendem imóvel nos EUA mostra quando cada uma dessas contas aparece.

A conta líquida cabe numa folha. O difícil é não esquecer nenhuma linha.

Quais camadas separam o aluguel bruto do valor líquido?

São seis, e seguir a ordem em que aparecem evita pular alguma. A tabela as lista sem valores, que mudam por imóvel, estado e ano.

Camada	O que entra	Quem costuma esquecê-la
1. Custos do imóvel	Imposto sobre a propriedade, seguro, condomínio, manutenção, administração	Quem calcula só pelo aluguel anunciado
2. Vacância	Meses entre inquilinos ou sem reserva	Quem assume 100% de ocupação
3. Imposto americano	Imposto federal e, conforme o estado, estadual	Quem acha que não residente não declara
4. Imposto brasileiro	Renda recebida do exterior por residente no Brasil	Quem acha que o que foi pago nos EUA encerra o assunto
5. Custo da estrutura	Contabilidade, declarações, taxas anuais da LLC e da offshore	Quem compara estrutura e pessoa física só pelo preço de abertura
6. Câmbio e remessa	Conversão de dólar em real e custo de transferir	Quem calcula tudo em dólar

As camadas 3, 4 e 5 são as que mais mexem no resultado, e é nelas que o texto se detém.

Como o aluguel é tributado nos Estados Unidos

Para o não residente, o aluguel pode seguir dois caminhos, e o caminho muda o que sobra. Segundo a página do IRS sobre retenção de não residentes (consulta em 6 de outubro de 2026), a maior parte da renda de fonte americana recebida por uma pessoa estrangeira sujeita-se à taxa geral de 30%, que pode ser reduzida ou afastada por uma regra específica ou por tratado. A página do IRS sobre renda efetivamente conectada (ECI) (consulta em 6 de outubro de 2026) acrescenta que a renda de aluguel de imóvel pode ser tratada como ECI se o não residente fizer essa escolha, conforme a seção 871(d) do Código da Receita americano.

Para a conta líquida, o que separa os dois é a base de cálculo: em geral, um caminho incide sobre a renda bruta e o outro permite considerar despesas. O texto sobre aluguel nos EUA como FDAP ou como ECI trata da escolha.

Entre as despesas, a Publication 527 do IRS (consulta em 6 de outubro de 2026) inclui a depreciação como uma das deduções do aluguel residencial. O que é despesa do ano e o que é capitalizado está em despesas dedutíveis de um imóvel alugado nos EUA.

E o imposto brasileiro sobre o aluguel recebido nos EUA?

O residente no Brasil continua sujeito ao Imposto de Renda brasileiro sobre o que recebe do exterior. A Lei 7.713/1988 (consulta em 6 de outubro de 2026) prevê, no art. 8º, que a pessoa física que recebe rendimentos e ganhos de capital de fontes situadas no exterior, não tributados na fonte no País, fica sujeita ao pagamento do imposto, calculado conforme o art. 25 da mesma lei. O aluguel de um imóvel americano costuma se encaixar nessa lógica quando é recebido por pessoa física residente no Brasil.

Se o imposto pago nos EUA abate o brasileiro é outra pergunta, e a resposta depende da regra aplicável e da documentação que você guardar. Nada aqui garante compensação integral. Na conta de rentabilidade, trate os dois impostos como custos até a análise provar o contrário.

A regra brasileira muda com frequência. Confirme a forma de apuração, mensal ou anual, na data do recebimento.

O custo da estrutura entra na conta?

Entra, e é a camada que mais gente deixa fora. Uma Limited Liability Company (LLC) tem registro, agente, contabilidade e declarações anuais. Uma offshore por cima da LLC soma a manutenção de uma segunda entidade. Esses custos voltam todo ano e pesam no líquido tanto quanto o seguro.

Isso não os torna prejuízo. Servem a objetivos como separar o imóvel do patrimônio pessoal e organizar a sucessão, e a pergunta é se esses objetivos valem o custo no seu caso. O comparativo entre LLC ou pessoa física para comprar imóvel nos EUA mostra o que cada forma muda, e o texto sobre a offshore dona da LLC que detém o imóvel explica a estrutura em camadas.

"Rentabilidade de imóvel americano para brasileiro só é número de verdade depois de passar pelos dois países. Antes disso é estimativa de anúncio", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, aguardando aprovação)

Como montar a conta do seu imóvel

Uma folha com seis linhas resolve boa parte da dúvida:

Escreva o aluguel anual esperado, já com a vacância descontada.
Subtraia os custos do imóvel de um ano inteiro, inclusive os que o anúncio não mostra.
Estime o imposto americano conforme a forma como o imóvel é detido e o regime escolhido.
Estime o imposto brasileiro sobre o que você recebe, tratando-o como custo até a análise mostrar outra coisa.
Subtraia o custo anual da estrutura, se houver.
Converta o resultado para reais com um câmbio conservador e desconte o custo de remessa.

Só então divida pelo valor investido. Num exemplo ilustrativo, um imóvel de bruto atraente pode terminar com líquido bem menor, e outro de bruto modesto pode surpreender por ter poucas despesas. Sem os números do seu caso, não há como saber para que lado a conta pende.

O que muda de caso para caso

O líquido varia com a forma de titularidade (nome próprio, LLC, estrutura em camadas), a residência fiscal de quem recebe, o estado e o modelo de aluguel. Temporada tem custos e impostos locais diferentes dos do contrato anual, e a conta precisa ser refeita para cada um.

O momento da decisão também conta. Quem vai comprar escolhe a titularidade antes da escritura; quem já comprou avalia se vale reorganizar. Cada cenário pede números próprios.

Como a Astride atua

A Astride calcula o resultado líquido do imóvel pela estrutura em que ele está ou ficará e pela tributação nos dois países. O ponto de partida são os números reais do aluguel e das despesas anuais, não médias de mercado.

Se o imóvel já foi comprado em nome de pessoa física, a mesma conta mostra se reestruturar faz sentido. Se ainda não foi, ela ajuda a escolher a titularidade antes da escritura. A decisão fica com você, com os números à mão.

Perguntas frequentes

Vale a pena alugar imóvel nos EUA sendo brasileiro?

Depende do líquido, não do bruto. Vale quando o resultado depois de custos, imposto americano, imposto brasileiro, estrutura e câmbio atende ao objetivo da compra. Sem fazer essa conta com os números do seu imóvel, a resposta é um palpite.

Brasileiro paga imposto sobre aluguel nos EUA?

Em geral, sim. A renda de aluguel de imóvel americano é tributada nos EUA, e o residente no Brasil também declara o que recebe do exterior, segundo o art. 8º da Lei 7.713/1988. A forma de cada tributação depende do caso.

O imposto pago nos EUA abate o imposto brasileiro?

Depende da regra aplicável e da documentação. Este ponto pede análise individual, e a rentabilidade deve tratar os dois impostos como custos até que a análise mostre outra coisa.

Que custos costumam ficar fora do cálculo de rentabilidade?

Vacância, administração, seguro, manutenção, imposto sobre a propriedade, custo anual da estrutura e câmbio. Segundo a Publication 527 do IRS, muitas dessas despesas, e a depreciação, entram como deduções do aluguel residencial.

A estrutura com LLC e offshore reduz o que sobra?

Ela acrescenta custos anuais, mas serve a objetivos como separar o imóvel do patrimônio pessoal e organizar a sucessão. Quanto sobra e se o custo se justifica depende do seu caso, e nenhuma estrutura é a melhor em todas as situações.

Posso calcular antes de comprar?

Pode, e é o melhor momento. A conta líquida antes da proposta evita decisões baseadas no bruto e permite escolher a titularidade com os números à mão.

Conclusão

O que sobra do aluguel nos EUA só aparece quando a conta passa pelas seis camadas: custos do imóvel, vacância, imposto americano, imposto brasileiro, estrutura e câmbio. O percentual anunciado cobre apenas a primeira.

Se você comprou ou vai comprar um imóvel para alugar, converse com quem enxerga Brasil e Estados Unidos em conjunto. Fale com o time da Astride levando o valor do aluguel, as despesas anuais e a forma como o imóvel está ou será detido. Já dá para começar.

Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.