Aluguel nos EUA: quais despesas podem reduzir o imposto e por que a depreciação importa
Aluguel nos EUA: veja quais despesas podem ser deduzidas (juros, taxas, seguro, manutenção, depreciação) e por que a depreciação afeta a venda futura do imóvel.
Por Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC
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Quando o aluguel nos Estados Unidos é declarado com deduções, entram despesas como juros do financiamento, impostos do imóvel, seguro, manutenção, taxas de administração e a depreciação. A depreciação costuma ser a maior delas e é também a que gera efeito na venda futura. Para o dono não residente, o ponto de partida é saber se as deduções estão disponíveis.
Abaixo está o que o IRS lista como despesa de aluguel, como a depreciação funciona e o que muda para quem não mora nos EUA.
Atualizado em outubro de 2026.
Por que as deduções mudam o resultado do aluguel
As deduções mudam o resultado porque o imposto incide sobre o aluguel líquido, e não sobre o valor bruto recebido. Quem declara só a receita, sem considerar as despesas, paga imposto sobre um valor maior do que o ganho real.
Para o brasileiro que compra imóvel nos EUA, esse ponto costuma ser subestimado na hora de calcular o retorno. O número que importa é o resultado depois das despesas e do imposto, e ele depende de como o aluguel é declarado.
O guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro mostra o contexto da compra. Aqui o foco é o que reduz o imposto do aluguel.
Quais despesas podem ser deduzidas do aluguel?
Podem ser deduzidas as despesas necessárias para alugar e manter o imóvel. Segundo o tópico 415 do IRS sobre aluguel de imóvel residencial (consulta em 6 de outubro de 2026), as despesas podem incluir juros de financiamento, impostos do imóvel (real estate taxes), perdas por sinistro, manutenção, serviços de utilidade, seguro e depreciação.
O tópico 414 do IRS (consulta em 6 de outubro de 2026) acrescenta exemplos: depreciação, reparos (despesas para manter o imóvel em bom estado, sem aumentar seu valor) e despesas operacionais, como honorários de prestadores, entre eles contadores e advogados. A Publicação 527 do IRS também lista, entre as despesas comuns, anúncios, comissões, limpeza, taxas de administração e viagens com finalidade de gerir o imóvel.
| Tipo de despesa | Exemplo | Observação |
|---|---|---|
| Juros do financiamento | Juros pagos ao banco sobre o imóvel alugado | O principal da dívida não é despesa |
| Impostos do imóvel | Property tax | Costuma ser pago anualmente |
| Seguro | Prêmio do seguro do imóvel | Prêmio pago por mais de um ano é dividido por ano |
| Manutenção e reparos | Conserto de encanamento, pintura | Reparos diferem de melhorias |
| Administração | Taxas da empresa que gere o aluguel | Entra como despesa operacional |
| Honorários profissionais | Contador, advogado | Quando ligados à atividade de aluguel |
| Depreciação | Recuperação gradual do custo da construção | Explicada abaixo |
Atenção: nem toda despesa é dedutível, e a regra muda conforme o uso do imóvel. Se o dono também usa o imóvel pessoalmente, o IRS manda dividir as despesas entre uso pessoal e aluguel, conforme o tópico 415.
Reparo ou melhoria: qual é a diferença?
Reparo mantém o imóvel como está e, em geral, é dedutível no ano. Melhoria aumenta o valor, restaura ou adapta o imóvel, e deve ser capitalizada, ou seja, recuperada ao longo do tempo pela depreciação. A Publicação 527 (consulta em 6 de outubro de 2026) diz que o custo de melhorias deve ser capitalizado e geralmente depreciado como se fosse um bem separado.
Na prática, trocar uma torneira é reparo, e reformar a cozinha inteira tende a ser melhoria. Separar as duas despesas e guardar os comprovantes importa também na hora da venda, porque o custo das melhorias entra no cálculo do ganho.
O que é depreciação e por que ela importa?
Depreciação é o mecanismo de recuperar o custo de um imóvel de aluguel ao longo dos anos, deduzindo uma parte do custo a cada ano. Segundo a Publicação 527, é uma despesa de capital: serve para recuperar o custo de um bem que gera renda, ao longo da vida esperada dele.
A mesma publicação traz três pontos que merecem atenção:
- A depreciação só vale para a parte do imóvel usada no aluguel.
- Terreno não se deprecia, porque em geral não se desgasta. O custo do imóvel precisa ser dividido entre terreno e construção.
- A depreciação reduz a base do imóvel para o cálculo de ganho ou perda em uma venda ou troca futura.
O terceiro ponto é o que torna a depreciação uma decisão de longo prazo: ela reduz o imposto durante os anos de aluguel, e a base menor tende a aumentar o ganho tributável na venda. O IRS também diz que, para fins de parar de depreciar, as deduções anuais incluem a depreciação que o contribuinte poderia ter pedido, mesmo que não tenha pedido. Ou seja, deixar de reivindicar a depreciação não evita o efeito sobre a base, e o tema pede cuidado.
O efeito exato na venda, inclusive a parcela do ganho ligada à depreciação, deve ser calculado por profissional com os números do seu caso.
"A depreciação alivia o imposto hoje e cobra a conta na venda. Quem aluga sem entender isso costuma se surpreender no ano em que vende", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. (citação proposta, aguardando aprovação)
E para o dono que não mora nos EUA?
Para o não residente, a disponibilidade das deduções depende de como o aluguel é declarado. O IRS, na página sobre a tributação de não residentes (consulta em 6 de outubro de 2026), explica que a renda de um não residente se divide em renda efetivamente ligada a atividade nos EUA e renda de fonte americana do tipo FDAP (fixa, determinável, anual ou periódica).
A renda ligada à atividade, depois das deduções permitidas, é tributada às mesmas alíquotas progressivas de cidadãos e residentes. A renda FDAP é tributada a uma alíquota fixa de 30% (ou alíquota menor de tratado, se houver) e sem deduções. A página também diz que o não residente que tem renda de imóvel e escolhe tratá-la como renda ligada à atividade deve entregar a declaração no prazo, de forma verdadeira e precisa, para tomar as deduções permitidas.
Em termos simples, a escolha de declarar o aluguel de forma líquida é o que abre a porta das deduções, e ela tem requisitos de forma e de prazo. O artigo sobre aluguel nos EUA: FDAP ou ECI e a eleição detalha essa escolha, e ECI e FDAP: o que é renda de estrangeiro nos EUA explica os dois tipos.
O que muda de caso para caso
Variáveis que pedem análise individual:
- Se o dono é residente ou não residente para fins fiscais americanos.
- Se o aluguel é declarado de forma líquida ou com retenção na fonte.
- O uso do imóvel: só aluguel ou também uso pessoal.
- A divisão do custo entre terreno e construção.
- A existência de financiamento e a estrutura de titularidade.
Atenção: este ponto depende dos fatos. A tabela de despesas é geral, e nada aqui é cálculo do seu imposto.
Como a Astride atua
A Astride prepara a declaração do aluguel nos EUA considerando as deduções, a depreciação e o efeito dela na venda futura, junto com a declaração no Brasil. O ponto de partida é como o imóvel está titulado e como o aluguel vem sendo reportado.
A abordagem é integrada: a escolha de declarar o aluguel afeta o imposto de hoje e o da venda. A primeira conversa serve para confirmar o que se aplica ao seu caso.
Perguntas frequentes
Quais despesas posso deduzir do aluguel nos EUA?
O IRS cita, entre outras, juros de financiamento, impostos do imóvel, manutenção, utilidades, seguro, depreciação, reparos e despesas operacionais, como honorários de profissionais. A lista completa e as regras de cada item estão na Publicação 527.
Brasileiro pode deduzir despesas do aluguel de imóvel nos EUA?
Pode, se declarar o aluguel de forma que permita deduções. Segundo o IRS, a renda de imóvel de não residente que ele escolhe tratar como ligada à atividade permite deduzir despesas, desde que a declaração seja entregue no prazo. Sem isso, a renda FDAP é tributada a 30% e sem deduções.
O que é depreciação de imóvel alugado?
É a dedução anual que recupera o custo da construção ao longo do tempo. Segundo o IRS, ela só vale para a parte alugada, não se aplica ao terreno e reduz a base do imóvel para o cálculo na venda.
Depreciação aumenta o imposto na hora da venda?
Tende a aumentar o ganho tributável, porque reduz a base do imóvel. O efeito exato depende do valor de venda, do tempo e da situação do dono, e deve ser calculado caso a caso.
Reforma é despesa ou melhoria?
Depende. Reparo mantém o imóvel como está, e melhoria aumenta o valor, restaura ou adapta o imóvel e é capitalizada. Guarde os comprovantes de cada obra.
Posso deduzir o principal do financiamento?
Não. O que se deduz são os juros do financiamento. O principal da dívida não é uma despesa de aluguel, e o custo do imóvel é recuperado pela depreciação.
Leia também
- Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro
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- ECI e FDAP: o que é renda de estrangeiro nos EUA
- Aluguel de imóvel nos EUA sendo brasileiro: como funciona a tributação da renda
Conclusão
As deduções e a depreciação mudam o resultado do aluguel nos EUA, e a depreciação ainda deixa efeito na venda. Para o dono não residente, a forma de declarar o aluguel define se as deduções estão disponíveis.
Antes de escolher entre declarar o aluguel de forma líquida ou com retenção na fonte, reúna os comprovantes de despesas, o custo do imóvel e a divisão entre terreno e construção. Com isso em mãos, fale com o time da Astride para uma análise que considere os dois países ao mesmo tempo.
Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual.
