--- title: "Vender imóvel da LLC ou as cotas: impostos | Astride" description: "Vender o imóvel da LLC ou as cotas da estrutura muda a retenção FIRPTA e a apuração do ganho no Brasil. Veja o que o IRS diz e o que comparar antes de anunciar." url: "https://astride.us/pt/blog/vender-o-imovel-ou-a-empresa-que-o-detem/" lang: "pt-BR" --- [Voltar ao blog](https://astride.us/pt/blog/) # Vender o imóvel ou vender a empresa que o detém: o que muda nos impostos dos dois países Vender o imóvel da LLC ou as cotas da estrutura muda a retenção FIRPTA e a apuração do ganho no Brasil. Veja o que o IRS diz e o que comparar antes de anunciar. Por [Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC](https://astride.us/pt/blog/vender-o-imovel-ou-a-empresa-que-o-detem/#autoria) Publicado em 26 de out. de 2026 Conteúdo informativo, revisado em 26 de out. de 2026. Não substitui orientação profissional para o seu caso. ![Chaves de uma casa e uma pasta de documentos sobre a mesa de um escritório, com uma planta de imóvel ao fundo](https://ghmnudwwblcgjuuraslb.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-covers/vender-o-imovel-ou-a-empresa-que-o-detem.webp?v=1f54af457f24d7f91504db6ad6d5c210) Vender o imóvel e vender a entidade que o detém são operações diferentes para o fisco. Quando o vendedor é estrangeiro, o IRS prevê retenção de 15% sobre o preço do imóvel. Na venda das cotas, a retenção depende do tipo de entidade, e o ganho no Brasil é apurado de outro jeito. Este texto compara os dois caminhos nos Estados Unidos e no Brasil e lista o que levar para decidir. A escolha costuma ser feita antes de anunciar. _Atualizado em outubro de 2026._ * * * ## Por que a escolha vem antes do anúncio A escolha vem antes do anúncio porque ela define quem assina a escritura, quem recebe o dinheiro e quais documentos o comprador vai pedir. Com a listagem no ar e uma proposta na mesa, trocar de caminho custa prazo, e prazo de fechamento é caro. Quem comprou por meio de uma Limited Liability Company (LLC) ou de uma offshore normalmente buscava titularidade e sucessão organizadas. Na hora de vender, essa mesma camada vira uma pergunta fiscal: o que será vendido, o imóvel ou a participação na entidade? O [guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/) mostra como essas estruturas nascem. Aqui o foco é a saída. * * * ## O que o IRS retém quando o imóvel é vendido? Quando o vendedor é uma pessoa estrangeira, o comprador deve reter, em regra, 15% do valor realizado na venda. Segundo a [página do IRS sobre a retenção FIRPTA](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026), a sigla vem de Foreign Investment in Real Property Tax Act, e o comprador é, na maioria dos casos, o agente de retenção. Se ele não retém, pode responder pelo imposto. O valor realizado soma o dinheiro pago, o valor de mercado de outros bens transferidos e as dívidas assumidas pelo comprador ou que gravam o imóvel. A retenção incide, portanto, sobre o preço bruto, e não sobre o lucro. A mesma página diz que, quando uma entidade americana como uma corporação ou uma parceria vende o imóvel, a própria entidade é o agente de retenção. A retenção é um adiantamento, não o imposto final. O vendedor entrega a declaração americana e pede crédito do valor retido; a diferença é acertada ali. O artigo sobre [como reduzir a retenção FIRPTA ou recuperar depois](https://astride.us/pt/blog/reduzir-retencao-firpta-ou-recuperar-depois/) trata desse acerto. * * * ## E quando o que se vende são as cotas da entidade? Depende da entidade. Em um caso o IRS afasta a retenção FIRPTA, em outro a mantém, e as participações em parcerias têm regra própria. A mesma [página do IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026) responde a três situações: - Ações de uma corporação estrangeira cujo único ativo é um imóvel americano: em geral, não há retenção FIRPTA, porque essas ações não são consideradas participação em imóvel americano. Se a corporação tiver feito a escolha da seção 897(i) para ser tratada como americana, o quadro muda. - Participação em corporação americana: pode contar como interesse em imóvel americano, salvo se a corporação não tiver sido uma holding de imóveis no menor entre o período de detenção e os 5 anos anteriores. - Contribuição do imóvel a uma corporação estrangeira em troca de ações: em geral, exige retenção sobre o valor realizado. Para participações em parceria, a [página do IRS sobre a retenção de não residentes](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nra-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026) menciona uma retenção própria, da seção 1446(f), na venda de certas participações. A classificação da LLC para o IRS é, portanto, o primeiro dado a confirmar. Atenção: vender cotas não "escapa" do imposto americano. A retenção FIRPTA é um mecanismo de arrecadação; o imposto sobre o ganho segue regras próprias e depende de como a estrutura foi montada. * * * ## O que muda no Brasil No Brasil, a diferença está no momento e na base do imposto. A [Lei 14.754/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm) (consulta em 9 de outubro de 2026) separa os cenários para o residente que tem bens no exterior. Se o imóvel está em nome da pessoa física, o ganho de capital na venda segue o art. 21 da Lei 8.981/1995, conforme o art. 2º, §2º. Se está em uma entidade controlada, o art. 5º manda tributar os lucros dela em 31 de dezembro de cada ano, a 15% (art. 2º), quando a controlada cai em uma das hipóteses do §5º: jurisdição de tributação favorecida ou renda ativa própria abaixo de 60% da renda total. O §6º lista o que não conta como renda ativa, e entre os itens estão aluguéis e certos ganhos de capital. O enquadramento sai dos números da entidade. Se o que se vende é a participação, o art. 7º manda apurar o ganho de capital pela diferença entre o valor recebido e o custo médio, em reais. Já o art. 8º permite declarar os bens da entidade como se fossem da pessoa física, escolha irrevogável enquanto a entidade existir. Em termos simples: vender o imóvel por dentro da entidade pode gerar imposto já no lucro anual, e vender a participação gera ganho de capital na alienação. Bases e momentos podem diferir. * * * ## Comparação entre os dois caminhos Ponto Vender o imóvel Vender as cotas da entidade Quem assina A entidade ou o proprietário, na escritura O sócio, no contrato de venda da participação Retenção nos EUA Em regra 15% do valor realizado, se o vendedor é estrangeiro Depende do tipo de entidade Comprador Recebe o imóvel com título próprio Herda a entidade, com histórico e obrigações Brasil Lucro da controlada em 31/12 ou ganho de capital, conforme o caso Ganho de capital: valor recebido menos custo médio Documentos Escritura, closing statement, comprovantes de melhorias Contrato social, histórico e declarações da entidade O quadro mostra tendências, não regras fixas. A linha do comprador reflete prática de mercado, que varia. * * * ## O que o comprador costuma aceitar O comprador costuma preferir o caminho com menos incerteza. Comprar o imóvel é mais simples de explicar ao banco e à seguradora de título. Comprar a entidade obriga a examinar livros, declarações federais e dívidas, e nem todo comprador quer esse trabalho. A venda de cotas não está fora de questão; entre investidores com estrutura própria ela acontece. O que importa é conversar com o comprador antes de fixar o preço. Um desconto pedido para cobrir o risco de herdar a entidade pode anular a economia fiscal que motivou a escolha. > "Quem define o formato da venda só depois de ter proposta costuma descobrir que o comprador, o banco e o fisco queriam coisas diferentes", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. _(citação proposta, aguardando aprovação)_ * * * ## O que muda de caso para caso Antes de escolher, vale conferir: - a classificação da LLC para o IRS e se há offshore acima dela; - a jurisdição da offshore e o enquadramento no art. 5º, §5º da Lei 14.754/2023; - o custo de aquisição, as melhorias e a depreciação já declarada; - a residência fiscal do vendedor, no Brasil, nos EUA ou nos dois; - a hipoteca em aberto e outras dívidas que compõem o valor realizado. Este ponto pesa mais do que parece: vender cotas pode ser mais simples no papel, mas exige que a entidade esteja com as declarações em dia. Se houver atraso, o comprador o encontrará na revisão. * * * ## Como a Astride atua Na estrutura Offshore + LLC para imóveis, a Astride compara os dois caminhos de venda usando os números da própria estrutura: a retenção americana, a apuração do ganho no Brasil e o que o comprador tende a aceitar. A decisão sai antes do anúncio. Definido o caminho, o time conduz a venda pela estrutura. Organiza os documentos da entidade e do imóvel, prepara o pedido de redução da retenção quando couber e alinha as declarações dos dois países. * * * ## Perguntas frequentes ### Vender as cotas da LLC evita a retenção FIRPTA? Nem sempre. Segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding), a venda de ações de uma corporação estrangeira cujo único ativo é um imóvel americano, em geral, não gera retenção FIRPTA, mas outros tipos de entidade seguem regras diferentes. A classificação da LLC define o caminho. ### Qual é o percentual de retenção na venda de imóvel por estrangeiro? Em geral, 15% do valor realizado, segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding). O valor realizado inclui o dinheiro, outros bens e as dívidas assumidas pelo comprador, e a retenção é um adiantamento do imposto, não o imposto final. ### A retenção pode ser reduzida? Pode. O IRS emite certificados de retenção quando o valor retido seria maior que o imposto máximo devido pelo vendedor, entre outras hipóteses. Segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-certificates), o prazo costuma ser de até 90 dias depois do pedido completo, e o comprador precisa ser avisado por escrito no dia da venda ou no dia anterior. ### A venda da participação é tributada no Brasil? Sim. A [Lei 14.754/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm) trata o ganho de capital na alienação da participação em entidade controlada no exterior, calculado pela diferença entre o valor recebido e o custo médio em reais. O lucro anual da entidade pode ter sido tributado antes. ### O vendedor precisa de número de identificação fiscal? Sim, nos formulários da retenção. Segundo a [página do IRS sobre o reporte da retenção](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/reporting-and-paying-tax-on-us-real-property-interests), quem não tem número e pode obtê-lo pede o ITIN com o Form W-7. Sem o número no formulário, o vendedor precisa provar a retenção por outros meios. ### Leia também - [Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/) - [Venda de imóvel nos EUA: o ganho no Brasil](https://astride.us/pt/blog/venda-de-imovel-nos-eua-ganho-no-brasil/) - [Reduzir a retenção FIRPTA ou recuperar depois](https://astride.us/pt/blog/reduzir-retencao-firpta-ou-recuperar-depois/) - [LLC sozinha ou offshore com LLC para imóvel nos EUA](https://astride.us/pt/blog/llc-sozinha-ou-offshore-com-llc-imovel-eua/) * * * ## Conclusão Os dois caminhos levam a retenções, apurações e compradores diferentes. A retenção FIRPTA de 15% atinge a venda do imóvel por estrangeiro, a de cotas depende do tipo de entidade, e no Brasil o ganho pode cair no lucro anual da controlada ou na alienação da participação. Antes de escolher, reúna o contrato social e as declarações da entidade, a escritura, o closing statement da compra e a conta das melhorias. Com isso em mãos, [fale com o time da Astride](https://astride.us/) antes de anunciar a venda, para uma análise que considere os dois países ao mesmo tempo. _Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual._ ![Cristina Teixeira](https://astride.us/assets/fig/ceo-cristina.jpeg) ## Sobre a autoria Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC Cofundadora e CEO da Astride Mais de 30 anos em tributação e patrimônio entre Brasil e Estados Unidos. Mestrados pela Nova Southeastern University e pela Fundação Getulio Vargas (FGV). ## Vamos falar sobre o seu caso? [Falar com especialista](https://wa.me/17863005382?text=Ol%C3%A1%2C%20li%20o%20artigo%20%22Vender%20o%20im%C3%B3vel%20ou%20vender%20a%20empresa%20que%20o%20det%C3%A9m%3A%20o%20que%20muda%20nos%20impostos%20dos%20dois%20pa%C3%ADses%22%20e%20gostaria%20de%20falar%20com%20a%20Astride.)