---
title: "Vender imóvel nos EUA: o que reunir antes | Astride"
description: "Antes de listar o imóvel nos EUA, reúna escritura, closing statement, notas de melhorias e depreciação. Veja como cada documento muda a retenção e o imposto."
url: "https://astride.us/pt/blog/vai-vender-imovel-nos-eua-o-que-reunir/"
lang: "pt-BR"
---

[Voltar ao blog](https://astride.us/pt/blog/)

# Vai vender o imóvel nos EUA: o que reunir antes de assinar a listagem

Antes de listar o imóvel nos EUA, reúna escritura, closing statement, notas de melhorias e depreciação. Veja como cada documento muda a retenção e o imposto.

Por [Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC](https://astride.us/pt/blog/vai-vender-imovel-nos-eua-o-que-reunir/#autoria)

Publicado em 28 de out. de 2026

Conteúdo informativo, revisado em 28 de out. de 2026. Não substitui orientação profissional para o seu caso.

![Pasta aberta com recibos e contratos organizados sobre uma mesa de madeira, ao lado de uma calculadora](https://ghmnudwwblcgjuuraslb.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-covers/vai-vender-imovel-nos-eua-o-que-reunir.webp?v=7d8a40ec7bc2c4722d41248a5f4a6ac3)

Quem vai vender um imóvel nos Estados Unidos deve reunir, antes de assinar a listagem, a escritura e o closing statement da compra, as notas de melhorias, a depreciação já declarada e os documentos da forma de detenção. São eles que permitem estimar o ganho, o imposto nos dois países e o pedido de redução da retenção.

Este texto lista o que juntar, por que cada item pesa e em que ordem agir.

_Atualizado em outubro de 2026._

* * *

## Por que os documentos vêm antes da listagem

Os documentos vêm antes porque o imposto da venda incide sobre o ganho, e o ganho só existe quando se conhece o custo. Sem a papelada da compra, qualquer estimativa é um chute, e a retenção pode sair maior do que precisaria.

Quem lista primeiro e organiza depois costuma descobrir os problemas com o comprador já na mesa: falta o comprovante de uma reforma, a depreciação não bate com a declaração, o nome na escritura não é o do vendedor. Resolver antes custa tempo. Resolver durante o fechamento pode custar o negócio.

O [guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/) mostra como a titularidade nasce na compra, e é por ela que a lista abaixo começa.

* * *

## Como o ganho é calculado, e por que a lista de documentos nasce daí

O ganho é a diferença entre o valor da venda e a base ajustada do imóvel. Segundo o [Topic 409 do IRS](https://www.irs.gov/taxtopics/tc409) (consulta em 9 de outubro de 2026), há ganho de capital quando o ativo é vendido por mais que a base ajustada.

O [Topic 703 do IRS](https://www.irs.gov/taxtopics/tc703) (consulta em 9 de outubro de 2026) explica que a base é, na maioria dos casos, o custo de compra, com as despesas ligadas à aquisição. Ela sobe com melhorias que agregam valor ao imóvel e cai com itens como a depreciação permitida. Em um imóvel alugado, a depreciação lançada nos anos anteriores reduz a base e aumenta o ganho.

Em termos simples, cada documento da lista comprova um valor que entra na base ou mostra um valor que sai dela. Sem o papel, o valor que reduziria o imposto tende a ficar de fora.

* * *

## O que reunir antes de assinar

A lista a seguir segue a ordem em que os documentos costumam ser pedidos.

1.  Escritura e closing statement da compra, que mostram o preço, os custos de fechamento e o nome em que o imóvel foi registrado.
2.  Notas e contratos de melhorias: telhado, cozinha, ampliação e outras obras que agregam valor. Manutenção comum não entra.
3.  Declarações americanas dos anos de aluguel, onde aparecem a depreciação lançada e as despesas deduzidas.
4.  Documentos da estrutura, se houver: contrato social da LLC, certificado de constituição, registro da offshore e a prova de quem controla cada camada.
5.  Saldo da hipoteca e carta de quitação. A dívida compõe o valor realizado e é paga no fechamento.
6.  Número de identificação fiscal do vendedor. Segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/reporting-and-paying-tax-on-us-real-property-interests) (consulta em 9 de outubro de 2026), vendedores estrangeiros devem informar o número nos formulários da retenção. Quem não tem, mas pode obter, pede o ITIN com o Form W-7.
7.  Declarações brasileiras dos anos da compra até hoje, que mostram como o imóvel e a estrutura foram declarados no Brasil.

Se algum item não existir, é melhor saber agora. Um closing statement perdido pode ser pedido à empresa de título que fechou a compra.

* * *

## Retenção na venda: o que verificar e quando

Na venda por estrangeiro, o comprador deve reter, em geral, 15% do valor realizado, segundo a [página do IRS sobre a retenção FIRPTA](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026). Como a retenção incide sobre o preço e não sobre o lucro, ela pode superar o imposto efetivamente devido.

Para ajustar o valor, o IRS permite pedir um certificado de retenção. A [página do IRS sobre certificados](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-certificates) (consulta em 9 de outubro de 2026) diz que o órgão costuma agir em até 90 dias depois do pedido completo, com os números de identificação de todas as partes. O vendedor precisa avisar o comprador por escrito, no dia da transferência ou no anterior, de que fez o pedido.

O pedido exige números e documentos prontos. Por isso, o ganho estimado e os números de identificação não podem esperar o contrato de venda.

Há exceções à retenção. A [página do IRS sobre exceções](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026) afasta a retenção quando o comprador adquire o imóvel como residência e o valor não passa de US$ 300.000, desde que cumpra as condições de uso descritas. A exceção depende do uso que o comprador dará ao imóvel, não do que o vendedor prefere.

* * *

## E a parte brasileira?

O lado brasileiro pede o histórico do que foi declarado. Segundo a [Lei 14.754/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm) (consulta em 9 de outubro de 2026), art. 2º, §2º, o ganho de capital do residente na venda de bens no exterior que não sejam aplicações financeiras segue o art. 21 da Lei 8.981/1995. Se o imóvel está em uma entidade controlada, o art. 5º trata o lucro dela de outra forma, com apuração em 31 de dezembro de cada ano nos casos que a lei enquadra.

A lei não diz qual valor entra como custo. Esse número vem das declarações brasileiras, da data da compra e da conversão de moeda, e por isso elas estão na lista. O custo declarado aqui costuma diferir da base americana, e a diferença precisa ser entendida antes da venda.

* * *

## Em que ordem agir

Uma sequência enxuta evita retrabalho:

1.  Peça à empresa de título os documentos da compra, se não os tiver.
2.  Separe as notas de melhorias e as declarações americanas dos anos de aluguel.
3.  Confirme o número de identificação do vendedor e, se faltar, peça o ITIN.
4.  Estime o ganho e o imposto nos dois países, com a forma de detenção em vista.
5.  Decida se vale pedir a redução da retenção e prepare o pedido.
6.  Só então assine a listagem.

> "A pergunta mais cara é a que ninguém fez antes de assinar a listagem: quanto desse preço vai ficar, de fato, com o vendedor?", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. _(citação proposta, aguardando aprovação)_

* * *

## O que muda de caso para caso

Alguns pontos mudam a conta:

-   se o vendedor é pessoa física, LLC ou offshore com LLC;
-   se o imóvel foi alugado, por quanto tempo e com qual depreciação lançada;
-   a residência fiscal do vendedor nos dois países;
-   se o imóvel foi a residência principal do vendedor (segundo a [página do IRS sobre FIRPTA](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding), consultada em 9 de outubro de 2026, a exclusão de ganho da residência principal pode valer para não residentes que cumpram o teste, com limite de US$ 250.000 para quem declara sozinho no Form 1040-NR);
-   as dívidas, os impostos locais e os custos do fechamento.

Se as declarações americanas dos anos de aluguel nunca foram entregues, regularize antes de listar, porque a venda traz esse histórico à tona. O artigo sobre [a declaração que fecha a venda](https://astride.us/pt/blog/vendeu-imovel-nos-eua-declaracao-que-fecha-a-operacao/) mostra o que vem depois do fechamento.

* * *

## Como a Astride atua

A Astride estima o imposto da venda nos dois países antes da listagem e prepara as etapas fiscais da operação: confere a estrutura Offshore + LLC, quando existe, analisa a retenção, pede o certificado se couber e coordena as declarações dos dois países.

O trabalho começa pelo que está na pasta: escritura, closing statement, melhorias e declarações. A estimativa sai do que está documentado, e não de uma média.

* * *

## Perguntas frequentes

### Quais documentos preciso para vender um imóvel nos EUA?

Escritura e closing statement da compra, notas de melhorias, declarações dos anos de aluguel, documentos da estrutura que detém o imóvel, saldo da hipoteca e número de identificação fiscal do vendedor. Esses itens permitem calcular o ganho e pedir a redução da retenção.

### Qual é a retenção quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA?

Em geral, 15% do valor realizado, segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding). O valor realizado inclui dinheiro, outros bens e dívidas assumidas, e a retenção é um adiantamento do imposto.

### Perdi o closing statement da compra. O que faço?

Peça uma cópia à empresa de título ou ao agente de fechamento que conduziu a compra. Se não for possível, reconstrua o custo com a escritura, os extratos da transferência e os documentos do financiamento, e avise quem vai calcular o ganho.

### Preciso de ITIN para vender?

O IRS exige o número de identificação do vendedor nos formulários da retenção e no pedido de certificado. Quem não tem número e pode obtê-lo pede o ITIN com o Form W-7, conforme a [página do IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/reporting-and-paying-tax-on-us-real-property-interests).

### Quanto tempo leva o certificado de retenção?

O IRS costuma agir em até 90 dias depois do pedido completo, segundo a [página sobre certificados](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-certificates). O prazo é longo para um fechamento comum, então o pedido deve ser planejado antes da listagem.

### O que vem depois do fechamento?

O comprador reporta a retenção ao IRS nos Forms 8288 e 8288-A, e o vendedor entrega a declaração americana anexando a cópia carimbada do 8288-A para receber crédito do valor retido, segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/reporting-and-paying-tax-on-us-real-property-interests). No Brasil, o ganho entra na declaração conforme a forma de detenção.

### Leia também

-   [Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/)
-   [Venda de imóvel nos EUA: o ganho no Brasil](https://astride.us/pt/blog/venda-de-imovel-nos-eua-ganho-no-brasil/)
-   [Reduzir a retenção FIRPTA ou recuperar depois](https://astride.us/pt/blog/reduzir-retencao-firpta-ou-recuperar-depois/)
-   [Vendeu imóvel nos EUA: a declaração que fecha a operação](https://astride.us/pt/blog/vendeu-imovel-nos-eua-declaracao-que-fecha-a-operacao/)

* * *

## Conclusão

O imposto da venda depende do ganho, e o ganho depende de documentos. Escritura, closing statement, melhorias, depreciação, estrutura e declarações dos dois países permitem estimar o imposto e preparar o pedido de redução da retenção a tempo.

Se você já decidiu vender e ainda não anunciou, o próximo passo é uma conversa com quem enxerga Brasil e Estados Unidos em conjunto. [Fale com o time da Astride](https://astride.us/) e leve o closing statement da compra, as notas de melhorias e as declarações em que o imóvel apareceu: é o suficiente para começar.

_Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual._

![Cristina Teixeira](https://astride.us/assets/fig/ceo-cristina.jpeg)

## Sobre a autoria

Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC

Cofundadora e CEO da Astride

Mais de 30 anos em tributação e patrimônio entre Brasil e Estados Unidos. Mestrados pela Nova Southeastern University e pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

## Vamos falar sobre o seu caso?

[Falar com especialista](https://wa.me/17863005382?text=Ol%C3%A1%2C%20li%20o%20artigo%20%22Vai%20vender%20o%20im%C3%B3vel%20nos%20EUA%3A%20o%20que%20reunir%20antes%20de%20assinar%20a%20listagem%22%20e%20gostaria%20de%20falar%20com%20a%20Astride.)