--- title: "Imóvel nos EUA com e sem estrutura: caso comparado | Astride" description: "Compare a compra de um imóvel nos EUA em nome próprio e por offshore e LLC em um caso ilustrativo: aluguel, declaração anual e sucessão, com fontes oficiais." url: "https://astride.us/pt/blog/dois-compradores-mesmo-imovel-caso-anonimizado/" lang: "pt-BR" --- [Voltar ao blog](https://astride.us/pt/blog/) # Dois compradores, o mesmo tipo de imóvel: como a estrutura mudou o resultado (caso anonimizado) Compare a compra de um imóvel nos EUA em nome próprio e por offshore e LLC em um caso ilustrativo: aluguel, declaração anual e sucessão, com fontes oficiais. Por [Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC](https://astride.us/pt/blog/dois-compradores-mesmo-imovel-caso-anonimizado/#autoria) Publicado em 30 de out. de 2026 Conteúdo informativo, revisado em 30 de out. de 2026. Não substitui orientação profissional para o seu caso. ![Duas pessoas em frente a uma casa de dois andares com varanda, em uma rua residencial arborizada](https://ghmnudwwblcgjuuraslb.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-covers/dois-compradores-mesmo-imovel-caso-anonimizado.webp?v=1e1dcc098529d2379d05551e391d7f86) Em um caso ilustrativo de dois brasileiros que compram o mesmo tipo de imóvel nos EUA, comprar em nome próprio ou por offshore e LLC muda quem responde pelo bem, como o aluguel é reportado e o que a família enfrenta na sucessão. A estrutura troca exposições por custo e rotina, e não serve a todos. _Atualizado em outubro de 2026._ * * * ## Por que comparar dois compradores em vez de falar de estrutura em teoria Comparar dois compradores ajuda porque a diferença entre as estruturas só aparece quando se acompanha o imóvel no tempo: no aluguel, na declaração do ano seguinte e na sucessão. Em teoria, tudo parece uma lista de vantagens. No caso concreto, cada escolha vem com uma conta. Este caso é uma composição ilustrativa, montada para mostrar essas diferenças. Não descreve um cliente real e não traz nenhum valor identificável. Para outra leitura do tema, o artigo sobre [como uma família estruturou a compra de um imóvel nos EUA](https://astride.us/pt/blog/caso-anonimizado-familia-imovel-nos-eua/) conta uma história diferente, e o comparativo [LLC ou pessoa física para comprar imóvel nos EUA](https://astride.us/pt/blog/llc-ou-pessoa-fisica-imovel-eua/) trata a decisão em termos gerais. * * * ## Quem são os dois compradores do exemplo Os dois são brasileiros, residentes no Brasil, com perfil parecido: família com filhos, renda estável e a intenção de alugar o imóvel na Flórida por alguns anos antes de decidir o que fazer com ele. Os dois compraram um imóvel de valor bem acima do limite de US$ 60.000 que o IRS usa como gatilho para reportar o patrimônio de um não residente que falece com bens nos EUA. Ponto Comprador A Comprador B Titular da escritura Pessoa física LLC, controlada por offshore Quem controla a offshore Não se aplica O próprio comprador Objetivo declarado Alugar e, talvez, usar nas férias Alugar e, talvez, usar nas férias Decisão tomada Antes da escritura, sem consulta Antes da escritura, com análise O Comprador A não errou por comprar em nome próprio: é um caminho legítimo e comum. O que pesa é que ele escolheu sem comparar as alternativas e só descobriu as consequências depois. * * * ## Aluguel e declaração anual: o que mudou entre os dois O aluguel gerou obrigações nos dois casos, mas por caminhos diferentes. Segundo a [página do IRS sobre retenção para não residentes](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nra-withholding) (consulta em 9 de outubro de 2026), a maior parte da renda de fonte americana recebida por pessoa estrangeira está sujeita a imposto de 30%, com taxa reduzida ou isenção quando a lei ou um tratado preveem. No aluguel, pode existir uma escolha que permite tributar o rendimento líquido, explicada no artigo sobre [aluguel nos EUA: FDAP ou ECI e a eleição](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-fdap-ou-eci-eleicao/). O Comprador A passou a reportar o aluguel na própria declaração americana de não residente, o [Form 1040-NR](https://www.irs.gov/forms-pubs/about-form-1040-nr), e a cumprir no Brasil o que a legislação exige de quem tem renda e bens no exterior. O imóvel, o contrato de aluguel e as contas ficaram todos ligados ao nome dele. O Comprador B teve camadas a mais. A LLC e a offshore têm cada uma suas obrigações de manutenção, de contabilidade e de reporte nos Estados Unidos e na jurisdição da offshore. No Brasil, a [Lei 14.754/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm) (texto lido em 9 de outubro de 2026) prevê, em seu art. 5º, que os lucros de entidades controladas no exterior por pessoa física residente são tributados em 31 de dezembro de cada ano, na forma do art. 2º, que fixa a alíquota de 15% e a declaração na Declaração de Ajuste Anual. Confirme a vigência do texto na data do seu caso, porque a página da lei registra normas posteriores que podem ter alterado esses efeitos. O Comprador B pagou mais em organização e acompanhamento. Em troca, o desenho dele ficou documentado desde o primeiro dia. * * * ## Sucessão: o ponto em que as histórias mais se afastam A sucessão costuma ser onde a diferença mais pesa. O imóvel americano de um não residente pode entrar na base do imposto sucessório dos Estados Unidos. Segundo a [página do IRS sobre o estate tax de não residentes](https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/estate-tax-for-nonresidents-not-citizens-of-the-united-states) (consulta em 9 de outubro de 2026), o imposto incide sobre a transferência de bens situados nos EUA. Se o valor desses bens, somado a certos itens indicados na página, passa de US$ 60.000, o executor deve entregar o Form 706-NA em até 9 meses após a data da morte, salvo prorrogação. Em um exemplo ilustrativo, se o Comprador A falecesse com o imóvel em seu nome, o bem estaria dentro dessa conta, e a família teria de lidar com a obrigação americana ao mesmo tempo que abre o inventário no Brasil. Para o Comprador B, o bem em seu nome seria a participação na offshore, e não o imóvel diretamente. O efeito dessa diferença depende do desenho, do que a estrutura de fato é e da forma como os fiscos a tratam. O artigo sobre [a exposição ao estate tax americano e quais bens contam](https://astride.us/pt/blog/exposicao-estate-tax-americano-quais-bens-contam/) detalha o raciocínio. > "Em casos assim, a pergunta não é qual comprador acertou. É quem entendeu o que estava escolhendo e documentou o motivo", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. _(citação proposta, aguardando aprovação)_ * * * ## O que a estrutura custou ao Comprador B Custou dinheiro e rotina. A estrutura exige manutenção anual da offshore e da LLC, contabilidade separada e reporte nos países envolvidos. Se o Comprador B tiver ativos no exterior acima de US$ 1.000.000 em 31 de dezembro, entra ainda a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), exigida pelo Banco Central, cujo prazo anual vai de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte, conforme a [página do Banco Central sobre o CBE](https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/cbe) (consulta em 9 de outubro de 2026). Estrutura sem rotina vira passivo: obrigações esquecidas, contas misturadas, documentos que ninguém acha. A vantagem do Comprador B existe só enquanto ele mantiver a estrutura em dia. * * * ## O que um caso só não permite concluir Um caso ilustrativo não prova que a estrutura B é melhor, nem que a A é pior. Ele mostra onde procurar diferenças. A resposta para o seu imóvel depende de quanto ele vale, de quem vai usá-lo, de quem herda, de onde cada pessoa da família reside e de quanto tempo pretende ficar com ele. Atenção: um imóvel financiado, uma compra a dois ou um uso familiar frequente podem mudar a análise por completo. Se o bem já foi comprado em nome próprio, o artigo sobre [como reestruturar um imóvel já comprado](https://astride.us/pt/blog/comprei-imovel-nos-eua-em-nome-proprio-reestruturar/) mostra o que avaliar antes de qualquer transferência. * * * ## Como a Astride atua A Astride desenha a estrutura Offshore + LLC para imóveis nos EUA quando ela faz sentido para o objetivo do comprador, e também reestrutura imóveis já comprados em nome de pessoa física. O trabalho começa pelas perguntas do caso, e não pelo produto: para que o imóvel será usado, quem herda, em que país cada pessoa reside e quanto tempo o bem ficará na família. A análise junta tributação, contabilidade, titularidade e sucessão, nos dois países. Às vezes a conclusão é que comprar em nome próprio atende bem ao objetivo, e isso também é um resultado. * * * ## Perguntas frequentes ### É melhor comprar imóvel nos EUA em nome próprio ou por LLC? Depende dos objetivos e dos fatos. Em nome próprio, a compra é mais simples e tem menos camadas de manutenção. Por LLC e offshore, a titularidade e a sucessão podem ser organizadas de outro modo, com mais custo e mais obrigações. Compare os dois para o seu caso antes da escritura. ### Uma LLC elimina o imposto sobre herança dos EUA? Não é correto afirmar isso. O IRS descreve o imposto como incidente sobre bens situados nos EUA, e o efeito de uma camada societária depende do desenho e do tratamento dado a ela. Nenhuma estrutura resolve o tema sozinha. ### Quanto custa manter uma estrutura offshore e LLC? Não há um valor único. O custo reúne taxas de manutenção das entidades, contabilidade e reportes, e varia conforme a jurisdição e a complexidade. Peça uma estimativa por escrito antes de decidir. ### Quem aluga imóvel nos EUA sendo brasileiro precisa declarar lá? Em geral, sim. A renda de aluguel é de fonte americana, e a página do IRS sobre retenção para não residentes indica imposto de 30% como regra geral, com possibilidade de taxa menor conforme o caso. A forma de declarar depende de a pessoa optar ou não pela tributação do rendimento líquido. ### Posso mudar a titularidade do imóvel depois de comprar? Pode ser possível, mas a transferência tem custos e efeitos fiscais, e o financiamento pode impor condições. Avalie tudo antes de assinar qualquer documento. ### Este caso é de um cliente real? Não. É uma composição ilustrativa, sem dados identificáveis, criada para comparar escolhas. ### Leia também - [Guia de patrimônio internacional, obrigações e compliance](https://astride.us/pt/blog/guia-patrimonio-internacional-obrigacoes-compliance/) - [Caso anonimizado: como uma família estruturou a compra de um imóvel nos EUA](https://astride.us/pt/blog/caso-anonimizado-familia-imovel-nos-eua/) - [LLC ou pessoa física para comprar imóvel nos EUA](https://astride.us/pt/blog/llc-ou-pessoa-fisica-imovel-eua/) - [Exposição ao estate tax americano: quais bens contam](https://astride.us/pt/blog/exposicao-estate-tax-americano-quais-bens-contam/) * * * ## Conclusão Os dois compradores do exemplo tinham o mesmo objetivo e chegaram a situações diferentes porque escolheram de formas diferentes. A estrutura mudou o aluguel, a declaração e a sucessão, e em troca cobrou custo e disciplina. Antes de escolher entre comprar em nome próprio e comprar por estrutura, liste o que você pretende com o imóvel: uso próprio, aluguel, herança. Com essa lista em mãos, [fale com o time da Astride](https://astride.us/) para uma análise que considere os dois países ao mesmo tempo. _Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual._ ![Cristina Teixeira](https://astride.us/assets/fig/ceo-cristina.jpeg) ## Sobre a autoria Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC Cofundadora e CEO da Astride Mais de 30 anos em tributação e patrimônio entre Brasil e Estados Unidos. Mestrados pela Nova Southeastern University e pela Fundação Getulio Vargas (FGV). ## Vamos falar sobre o seu caso? [Falar com especialista](https://wa.me/17863005382?text=Ol%C3%A1%2C%20li%20o%20artigo%20%22Dois%20compradores%2C%20o%20mesmo%20tipo%20de%20im%C3%B3vel%3A%20como%20a%20estrutura%20mudou%20o%20resultado%20(caso%20anonimizado)%22%20e%20gostaria%20de%20falar%20com%20a%20Astride.)