--- title: "Aluguel nos EUA nunca declarado: regularizar | Astride" description: "Aluga imóvel nos EUA há anos sem declarar? O IRS pode negar deduções de declarações entregues após 16 meses do prazo. Veja o que levantar antes de agir." url: "https://astride.us/pt/blog/alugo-imovel-nos-eua-ha-anos-e-nunca-declarei/" lang: "pt-BR" --- [Voltar ao blog](https://astride.us/pt/blog/) # Alugo meu imóvel nos EUA há anos e nunca declarei: como avaliar e regularizar Aluga imóvel nos EUA há anos sem declarar? O IRS pode negar deduções de declarações entregues após 16 meses do prazo. Veja o que levantar antes de agir. Por [Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC](https://astride.us/pt/blog/alugo-imovel-nos-eua-ha-anos-e-nunca-declarei/#autoria) Publicado em 17 de set. de 2026 Conteúdo informativo, revisado em 06 de out. de 2026. Não substitui orientação profissional para o seu caso. ![Contratos de aluguel e recibos organizados em pilhas sobre uma mesa, com uma caneta ao lado](https://ghmnudwwblcgjuuraslb.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-covers/alugo-imovel-nos-eua-ha-anos-e-nunca-declarei.webp?v=95151785ce0759d181dfbad2d2fbd118) Quem nunca declarou o aluguel nos Estados Unidos pode perder o direito de deduzir despesas nos anos não declarados, e a regularização tende a ficar mais cara quanto mais se espera. Levantar os anos, as receitas, as despesas e as retenções já feitas é o primeiro passo. _Atualizado em outubro de 2026._ * * * ## Por que respirar e levantar antes de agir Respirar e levantar antes de agir importa porque a primeira reação, entregar às pressas, pode piorar o resultado. Quem descobre a pendência costuma sentir urgência, e a urgência empurra para soluções rápidas, que podem não ser as melhores. O trabalho útil é entender o tamanho do problema: há quanto tempo o imóvel é alugado, quanto de aluguel foi recebido, quais despesas existiram e se houve retenção de imposto por alguém. Com isso, a escolha do caminho deixa de ser um palpite. O [guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/) mostra o contexto do imóvel. O artigo sobre [aluguel nos EUA e a declaração 1040-NR nunca entregue](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-nunca-entreguei-1040-nr/) trata do formulário. Aqui o foco é o efeito sobre as deduções e o que levantar. * * * ## O que o IRS diz sobre quem precisa declarar? O não residente com renda de aluguel nos EUA pode ter de entregar a declaração. Segundo a [página do IRS sobre a tributação de não residentes](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/taxation-of-nonresident-aliens) (consulta em 6 de outubro de 2026), o não residente que não exerce atividade econômica nos EUA, mas tem renda americana cujo imposto não foi satisfeito pela retenção na fonte, deve entregar a declaração, e usa o Form 1040-NR. A mesma página diz que a renda do não residente se divide em renda efetivamente ligada a atividade nos EUA, tributada depois das deduções às mesmas alíquotas progressivas de cidadãos e residentes, e renda FDAP de fonte americana, tributada a alíquota fixa de 30% (ou menor, por tratado) e sem deduções. Em termos simples, a diferença entre os dois tratamentos é o que está em jogo na regularização. Declarar o aluguel de forma líquida permite deduzir despesas e a depreciação. Sem isso, a tributação de 30% sobre o valor bruto, sem deduções, é a regra para a renda FDAP. * * * ## Por que o atraso pode custar as deduções? Porque o IRS prevê que as deduções dependem de a declaração ser entregue em certo prazo. A página sobre a tributação de não residentes diz que, para ter direito a deduções e créditos permitidos, o contribuinte deve entregar uma declaração verdadeira e precisa no prazo, e que, para essa finalidade, a declaração é considerada no prazo se entregue em até 16 meses depois da data de vencimento. A página acrescenta que o IRS tem o direito de negar deduções e créditos em declarações entregues mais de 16 meses depois dos vencimentos. A página explica também que quem tem renda de imóvel e escolhe tratá-la como renda ligada à atividade americana deve entregar a declaração no prazo e de forma verdadeira e precisa para tomar as deduções. Em termos práticos, para os anos mais antigos, que já passaram dessa janela, a possibilidade de deduzir pode estar comprometida, e é isso que torna a regularização mais cara quanto maior o atraso. Atenção: a leitura acima é a da página do IRS na data indicada. O efeito concreto em cada ano depende dos fatos, das datas e das exceções, e deve ser confirmado por profissional antes de qualquer envio. > "Quanto mais tempo passa, menos opções sobram. Por isso o levantamento rápido e calmo vale mais do que o envio rápido e desordenado", observa Cristina Teixeira, CPA e TEP, cofundadora da Astride. _(citação proposta, aguardando aprovação)_ * * * ## E a depreciação dos anos não declarados? A depreciação de um imóvel de aluguel é considerada mesmo quando o contribuinte não a reivindicou. A [Publicação 527 do IRS](https://www.irs.gov/publications/p527) (consulta em 6 de outubro de 2026) diz que, para fins de parar de depreciar o bem, as deduções anuais de depreciação incluem a depreciação que o contribuinte pôde reivindicar, mesmo que não a tenha reivindicado, e que a depreciação reduz a base do imóvel para o cálculo de ganho ou perda em uma venda. Isso significa que deixar de declarar não zera o efeito da depreciação sobre a base do imóvel. O tema é técnico e afeta a venda futura, e por isso é um dos pontos que o profissional deve analisar com os números do seu caso. O artigo sobre [aluguel nos EUA: FDAP ou ECI e a eleição](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-fdap-ou-eci-eleicao/) trata das duas formas de declarar o aluguel. * * * ## O que levantar antes de regularizar O levantamento é a parte que está nas suas mãos: 1. Desde quando o imóvel é alugado e por quanto, ano a ano. 2. Todas as receitas de aluguel recebidas em cada ano, no Brasil ou nos EUA. 3. Todas as despesas pagas: impostos do imóvel, seguro, manutenção, administração, juros. 4. Se houve retenção de imposto por inquilino, imobiliária ou administrador, e comprovantes. 5. O custo de aquisição do imóvel e a data em que passou a ser alugado. 6. As declarações americanas entregues em cada ano e qualquer contato do IRS. 7. A residência fiscal da pessoa em cada ano. Com isso, o profissional consegue dizer quantos anos estão em aberto, que tratamento cabe a cada um e o que pode ser recuperado. O artigo sobre [ECI e FDAP](https://astride.us/pt/blog/eci-e-fdap-o-que-e-renda-estrangeiro-eua/) explica os dois tipos de renda do não residente. * * * ## O que muda de caso para caso Variáveis que pedem análise individual: - Os anos em aberto e há quanto tempo passaram do prazo. - Se houve retenção na fonte e em que valor. - Se a pessoa é residente ou não residente para o IRS em cada ano. - Se o imóvel está em nome próprio ou em estrutura. - Se há contato do IRS em andamento, o que muda a prioridade. Atenção: este ponto depende dos fatos, e o texto não detalha as opções de regularização do IRS. Nada aqui é promessa de resultado. * * * ## Como a Astride atua A Astride avalia a situação do aluguel nos EUA antes de qualquer envio: anos em aberto, receitas, despesas, retenções e residência fiscal. O objetivo é regularizar uma vez, pelo caminho que os fatos sustentam, e considerar o efeito no Brasil. A análise integra a declaração americana, o imposto pago no Brasil e a situação do imóvel. A primeira conversa serve para entender o quadro, sem pressa e sem compromisso. * * * ## Perguntas frequentes ### Nunca declarei o aluguel nos EUA: o que fazer primeiro? Levantar os anos, as receitas, as despesas e as retenções, antes de enviar qualquer coisa. O caminho depende desses dados, e agir sem eles pode fechar opções. ### Perco as deduções se declarar atrasado? Pode perder. Segundo o [IRS](https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/taxation-of-nonresident-aliens), o IRS tem o direito de negar deduções e créditos em declarações entregues mais de 16 meses depois do vencimento. O efeito em cada ano deve ser confirmado. ### O aluguel é tributado a 30% se eu não declarar? A página do IRS diz que a renda FDAP é tributada a alíquota fixa de 30%, ou menor por tratado, sem deduções. Se parte do imposto já foi retida, isso entra na análise. O enquadramento do seu aluguel deve ser confirmado. ### Existe prazo para regularizar? A página do IRS consultada não descreve um prazo-limite único para regularizar, e cita a regra dos 16 meses para as deduções, o que mostra que o efeito do atraso aumenta com o tempo. Por isso o levantamento rápido ajuda. ### Preciso informar a depreciação que não usei? O IRS considera a depreciação que pôde ser reivindicada, mesmo se não foi, para fins de recuperação do custo e de base do imóvel, segundo a [Publicação 527](https://www.irs.gov/publications/p527). O tema deve ser calculado por profissional. ### Declarar tarde gera multa? O texto não detalha penalidades, porque dependem dos fatos e das regras vigentes. Qualquer valor deve ser confirmado por profissional com a situação do seu caso. ### Leia também - [Guia para comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro](https://astride.us/pt/blog/guia-comprar-imovel-nos-eua-brasileiro/) - [Aluguel nos EUA e o 1040-NR nunca entregue](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-nunca-entreguei-1040-nr/) - [Aluguel nos EUA: FDAP ou ECI e a eleição](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-fdap-ou-eci-eleicao/) - [Aluguel nos EUA: quais despesas podem reduzir o imposto e por que a depreciação importa](https://astride.us/pt/blog/aluguel-nos-eua-despesas-dedutiveis-depreciacao/) * * * ## Conclusão Quem nunca declarou o aluguel nos EUA pode perder deduções nos anos antigos, e a regularização tende a ficar mais cara com o tempo. O primeiro passo é levantar anos, receitas, despesas e retenções, e só depois escolher o caminho. Se esse é o seu caso, o próximo passo é uma conversa com quem enxerga Brasil e Estados Unidos em conjunto. [Fale com o time da Astride](https://astride.us/) e leve os anos de aluguel, as receitas e despesas de cada um e os comprovantes de retenção: é o suficiente para começar. _Conteúdo educativo. Cada situação requer análise individual._ ![Cristina Teixeira](https://astride.us/assets/fig/ceo-cristina.jpeg) ## Sobre a autoria Cristina Teixeira, CPA, TEP, CRC Cofundadora e CEO da Astride Mais de 30 anos em tributação e patrimônio entre Brasil e Estados Unidos. Mestrados pela Nova Southeastern University e pela Fundação Getulio Vargas (FGV). ## Vamos falar sobre o seu caso? [Falar com especialista](https://wa.me/17863005382?text=Ol%C3%A1%2C%20li%20o%20artigo%20%22Alugo%20meu%20im%C3%B3vel%20nos%20EUA%20h%C3%A1%20anos%20e%20nunca%20declarei%3A%20como%20avaliar%20e%20regularizar%22%20e%20gostaria%20de%20falar%20com%20a%20Astride.)